Pasar perumahan di kawasan Jabodebek-Banten saat ini sedang menghadapi berbagai tantangan yang signifikan di kuartal II-2026. Meskipun aktivitas penjualan rumah belum sepenuhnya terhenti, indikator-indikator utama menunjukkan bahwa pertumbuhan pasar berjalan lebih lambat dibandingkan dengan periode sebelumnya.
Laporan dari Indonesia Property Watch (IPW) mencatat bahwa penjualan rumah primer hanya tumbuh 0,9 persen secara kuartalan. Di sisi lain, dari nilai transaksi menunjukkan penurunan sebesar 0,4 persen, yang menandakan bahwa konsumen saat ini lebih memilih rumah dengan harga lebih terjangkau.
CEO IPW, Ali Tranghanda, menyatakan bahwa kondisi ini mencerminkan bahwa pasar perumahan belum menunjukkan tanda-tanda pemulihan yang kuat. Tren penurunan yang terjadi dalam segmen harga rumah menjadi perhatian tersendiri di kalangan pengamat industri properti.
Perubahan Dalam Permintaan Rumah di Kuartal II 2026
Salah satu perubahan paling signifikan dalam kuartal II-2026 adalah pergeseran permintaan rumah menuju segmen harga yang lebih rendah. Hal ini terlihat dari Laporan IPW, yang menunjukkan bahwa segmen rumah dengan harga Rp300 juta hingga Rp500 juta menjadi kontributor terbesar terhadap penjualan rumah primer di kawasan tersebut.
Sebaliknya, rumah yang berada di kisaran harga Rp500 juta hingga Rp1 miliar mengalami perlambatan dalam penjualannya dibanding tahun-tahun sebelumnya. Ali Tranghanda menjelaskan bahwa kondisi ini terkait dengan batas psikologis dalam kemampuan membeli rumah bagi konsumen.
Ali menambahkan bahwa konsumen yang memiliki anggaran terbatas cenderung mencari rumah dengan harga di bawah Rp500 juta, sedangkan mereka yang memiliki daya beli lebih baik langsung beralih ke segmen di atas Rp1 miliar. Hal ini menunjukkan adanya pembagian pasar berdasarkan daya beli yang cukup tegas di kalangan konsumen.
Tingkat Pembatalan Pembelian Rumah Meningkat
Selain perubahan permintaan, IPW juga mencatat bahwa tingkat pembatalan pembelian rumah meningkat. Pada kuartal II-2026, tingkat pembatalan atau “cancellation rate” mencapai 17,73 persen, sedikit lebih tinggi dibandingkan triwulan sebelumnya yang mencatat angka 17,28 persen.
Wilayah seperti Bekasi dan Tangerang menjadi tempat dengan tingkat pembatalan tertinggi di Jabodebek-Banten. Ali menjelaskan bahwa pembatalan transaksi ini bukan hanya disebabkan oleh keputusan pembeli, tetapi juga mungkin terkait dengan kualitas kredit yang diajukan ke bank, yang menyebabkan penolakan dari lembaga keuangan.
Temuan ini menyoroti tantangan besar yang dihadapi oleh calon pembeli dalam mengakses pembiayaan melalui KPR, yang menjadi faktor penting dalam transaksi pembelian rumah. Banyak calon pembeli yang terpaksa membatalkan niat mereka untuk membeli rumah akibat kesulitan mendapatkan persetujuan kredit.
Pengembang Menghadapi Tantangan Dalam Biaya Pembangunan
Di sisi lain, para pengembang juga tertekan oleh meningkatnya biaya pembangunan. Laporan IPW menunjukkan bahwa inflasi di sektor konstruksi bangunan tempat tinggal mencapai 9,5 persen secara tahunan pada Juni 2026. Kenaikan harga material baku menjadi salah satu penyebab utama penyesuaian strategi bisnis pengembang.
Ali Tranghanda menjelaskan bahwa banyak pengembang memilih untuk menahan proyek baru demi menjaga arus kas dan mengurangi risiko. Mereka lebih suka menunggu hingga pasar menunjukkan tanda-tanda perbaikan sebelum meluncurkan proyek baru.
Hal ini menciptakan efek domino, di mana penundaan dalam pembangunan proyek dapat mengakibatkan kekurangan pasokan rumah di masa depan, khususnya untuk segmen yang masih berpotensi diminati oleh konsumen.
Program PPN DTP Masih Memberikan Pengaruh Positif
Di tengah situasi pasar yang melambat, program Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) masih menjadi insentif yang membantu transaksi penjualan rumah. Dalam survei yang dilakukan oleh IPW, sekitar 62 persen penjualan rumah indent memanfaatkan fasilitas tersebut, meskipun angkanya sedikit menurun dibanding kuartal sebelumnya yang mencapai 65 persen.
Ali menilai bahwa insentif PPN DTP masih memiliki relevansi yang kuat di pasar saat ini. Hal ini membuktikan bahwa dukungan pemerintah dalam bentuk kebijakan pajak dapat merangsang aktivitas transaksi, meskipun dalam konteks pasar yang sedang lesu.
Banyak pembeli rumah yang merasa lebih terbantu dengan adanya program ini, karena dapat meringankan beban biaya yang harus ditanggung saat membeli rumah. Kebijakan ini menjadi salah satu pendorong penting di tengah ketidakpastian ekonomi.
Outlook Pasar Perumahan yang Masih Dipenuhi Ketidakpastian
Melihat berbagai indikator yang ada, IPW memperkirakan bahwa pasar perumahan Jabodebek-Banten belum akan pulih dalam waktu dekat. Ali Tranghanda mengungkapkan bahwa tren pelemahan masih diprediksi akan berlanjut ke depannya, menciptakan tantangan bagi semua pelaku industri properti.
Meskipun demikian, daerah penyangga Jakarta seperti Bogor, Depok, Bekasi, dan Banten masih memiliki prospek jangka menengah. Jika para pengembang dapat menawarkan produk yang sesuai dengan kebutuhan pasar, ada harapan untuk meningkatkan daya tarik investasi dan pembelian.
Menurut proyeksi IPW, jika kondisi ekonomi tidak mengalami perubahan signifikan, pasar perumahan berpotensi mulai bangkit pada triwulan II-2027. Namun, pemulihan diperkirakan akan berlangsung secara bertahap, tanpa lonjakan yang signifikan.
