Pemerintah baru-baru ini menerapkan insentif Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) untuk rumah susun subsidi. Langkah ini mendapatkan respons positif, meskipun dinilai masih belum cukup untuk mengatasi tantangan dalam penyediaan hunian di wilayah perkotaan.
Kebijakan ini dianggap dapat menjaga keterjangkauan harga hunian vertikal bagi masyarakat berpenghasilan rendah. Namun, efektivitasnya akan sangat bergantung pada penyelesaian masalah mendasar seperti penyediaan lahan dan pengelolaan bangunan.
Keputusan Komite Tabungan Perumahan Rakyat (Tapera) untuk menyetujui penggunaan PPN DTP sebagai bagian dari paket kebijakan pemerintah bertujuan mempercepat pembangunan rumah susun subsidi. Dalam kebijakan ini, pemerintah juga menetapkan tenor KPR subsidi hingga 40 tahun dengan bunga tetap 5 persen.
CEO Indonesia Property Watch (IPW) Ali Tranghanda menilai bahwa insentif PPN DTP memiliki dampak signifikan dalam pengembangan rumah susun subsidi. Ia menekankan bahwa kebutuhan rumah susun di daerah perkotaan terus meningkat, seiring dengan terbatasnya lahan untuk pembangunan rumah tapak.
Harga hunian vertikal, untuk itu, harus disesuaikan dengan daya beli masyarakat berpenghasilan rendah dan menengah. Menurut Ali, meski ada perubahan positif dalam kebijakan, ada sejumlah tantangan yang masih harus dihadapi untuk memastikan hunian terjangkau bagi semua lapisan masyarakat.
Pentingnya Menjaga Keterjangkauan Harga Hunian Vertikal
Ali menambahkan bahwa insentif PPN DTP seharusnya dapat menjaga keterjangkauan harga rumah susun subsidi, namun harus diiringi dengan langkah konkret dalam penyelesaian masalah lahan. Kenaikan harga tanah yang terus terjadi menjadi salah satu hambatan utama bagi pengembang.
Hambatan ini, menurutnya, tidak hanya menghalangi laju pembangunan rumah susun tetapi juga mengakibatkan pengembang semakin ragu untuk memasuki pasar. Dalam hal ini, penting untuk membangun kemitraan antara pemerintah dan sektor swasta dalam penyediaan lahan.
Optimalisasi Bank Tanah akan menjadi salah satu instrumen penting yang perlu diperkuat untuk memastikan kebijakan fiskal dapat berjalan efektif di lapangan. Selain itu, kebijakan tenor KPR subsidi yang diperpanjang hingga 40 tahun diharapkan dapat memperluas akses pembiayaan perumahan bagi masyarakat.
Akan tetapi, Ali mengingatkan bahwa perpanjangan tenor tidak serta merta meningkatkan daya beli masyarakat. Ia menjelaskan bahwa meskipun cicilan per bulan menjadi lebih ringan, hal ini tidak selalu berarti bahwa masyarakat memiliki kemampuan lebih untuk membeli rumah.
Kebijakan pembiayaan perlu didukung dengan langkah lainnya untuk menjaga harga rumah tetap terjangkau. Jika tidak, manfaat dari kebijakan ini tidak akan maksimal dan akan berpotensi tidak dirasakan oleh masyarakat berpenghasilan rendah.
Menyikapi Tantangan dalam Pengelolaan Rumah Susun
Sekalipun ada kemajuan dalam kebijakan, Ali juga menyoroti aspek yang sering diabaikan, yakni pengelolaan rumah susun setelah dihuni. Banyak masalah muncul pada tahap operasional, mulai dari pemeliharaan fasilitas hingga pengelolaan iuran penghuni.
Pembangunan rumah susun subsidi harus tidak hanya fokus pada jumlah unit yang dibangun, tetapi juga memperhatikan keberlanjutan pengelolaan kawasan setelah proyek selesai. Tanpa adanya pengelolaan yang baik, hunian yang dibangun akan mengalami berbagai masalah.
Pengembang harus bisa lebih proaktif dalam memastikan keberlanjutan pengelolaan pasca penyelesaian pembangunan. Ketersediaan lahan dan tingginya harga tanah menjadi masalah utama, namun pengelolaan bangunan juga tidak kalah penting dan harus menjadi fokus perhatian.
Ali menegaskan bahwa faktor manajemen bangunan atau building management perlu diperhatikan dengan serius agar tidak menambah masalah bagi penghuni. Dengan memperbaiki sisi pengelolaan, diharapkan hunian bisa memberikan manfaat yang lebih berkelanjutan untuk penghuninya.
Pengembang Menyoroti Kenaikan Harga Rumah Subsidi
Di pihak lain, para pengembang juga mengungkapkan pandangan yang sejalan dengan tantangan yang dihadapi. Tuti Mugiastuti, Direktur Utama PT Alexandra Citra Pertiwi, mengapresiasi keputusan pemerintah memperpanjang tenor KPR FLPP, tetapi ia menilai penyesuaian harga jual rumah subsidi harus menjadi prioritas.
Meski tenor panjang dapat mengurangi beban cicilan bulanan, harga jual rumah subsidi saat ini juga harus dikaji agar sesuai dengan kondisi biaya pembangunan yang terus meningkat. Tuti mengusulkan penyesuaian harga rumah subsidi sekitar 5–7 persen yang dianggap lebih realistis.
Direktur Kreasi Prima Land, Hadiana, menilai bahwa tenor KPR hingga 40 tahun tetap memberikan stimulus positif bagi pasar rumah subsidi. Dengan cicilan yang lebih ringan, hal ini dapat membantu masyarakat berpenghasilan rendah untuk memenuhi syarat pembiayaan dan meningkatkan penjualan rumah subsidi.
Namun, Hadiana juga mengingatkan bahwa kemampuan ekonomi masyarakat tetap menjadi persoalan utama. Oleh karena itu, pemerintah perlu memperbaiki berbagai aspek yang berkaitan dengan ekosistem perumahan, mulai dari kepastian tata ruang hingga pengendalian harga tanah.
Penyempurnaan di berbagai sisi ini diharapkan dapat meminimalkan praktik pungutan liar yang seringkali menjadi hambatan dalam investasi sektor perumahan. Dengan demikian, kebijakan yang diambil dapat berjalan lebih efisien dan efektif untuk semua pihak.
